空き家について

近年、全国で空き家が増加してきており、適正に管理されない空き家が周囲に非常に迷惑をかけるなどの問題がおこっています。

これは他人事ではなく、突然あなたの周りの家が空き家になったり、自分が空き家の所有者になったりする可能性があります。適切に管理されていない空き家を増やさないために、早めの対策をお願いします。

また、空き家を増やさないためには、現在のお住まいが空き家になる前から準備していただくことが有効です。現在空き家を所有している方以外の方におかれましても、今から「わが家」のことを考えてみませんか。

由利本荘市の空き家の現状は

市内の空き家は、この10年間で360戸増え空き家率も1％上昇しており、全国や秋田県の空き家率に対し下回っているとはいえ増加傾向にあります。

今後も人口減少が進むことから、市内の空き家が増加することが考えられ、それに伴うさまざまな問題が生じることが予想されます。このため、市では平成28年に「由利本荘市空家等対策計画（第1期）」を策定し、空き家等の実態調査や所有者への啓発に取り組んできたところですが、令和3年に「第2期由利本荘市空家等対策計画」を策定し、国や県をはじめ関係団体と連携するなどし、対策を進めております。

空き家が発生する原因と影響

空き家になる原因はさまざま

• 親が認知症で施設に入所し、実家に誰も住んでいない
• 親の家を相続したが、そこには住む予定がない
• 引っ越しをしたが、今まで住んでいた家が売れない　など

空き家を放置しておくと

老朽化による倒壊の危険

使われることのなくなった建物は、急速に痛みが進みます。台風・地震などの自然災害により、屋根材の飛散や外壁の落下、さらには倒壊の危険もあります。

景観の悪化

草木が繁茂し、木の枝が隣地や道路に越境したり、害虫・害獣（蜂、ネズミ等）が発生するほか、ごみが不法投棄されるなど、近隣住宅への迷惑を招きます。

不審者の侵入

人目の少ない空き家は不審者に狙われやすく、犯罪の危険性が高まります。

維持管理のコスト

空き家はそのまま放置すると、建物の傷みが激しくなり、その修繕や雑草の除去など多額の費用がかかることがあります。

空き家を放置すると、責任を問われることがあります

周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家を適切に管理する責任は、空き家の所有者等（所有者又は管理者）にあります。管理不全の状態となり、第三者に被害を及ぼした場合は、所有者等は管理責任を問われることがあります。

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づく行政措置

由利本荘市では、通報などにより管理不全な状態にある空き家を確認した場合、所有者等に対し、文書等により速やかな改善を求めます。特に「特定空家等」に認定された場合は、所有者等に対し、建物・塀の修繕や解体、樹木の伐採など必要な改善が図られるよう、空家法に基づき、助言・指導、勧告、命令、代執行と段階的に行政措置を講じます。

特定空家等とは

• そのまま放置すれば、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

敷地にかかる税の増加

住宅（居住用の建物）が特定空家等に認定され、助言または指導によっても改善が見られず、勧告を受けると「住宅用地の特例」の対象外となり、敷地にかかる固定資産税等が増加することとなります。

空き家の適正な管理と利活用および各種支援メニュー

大切に使っていた家も、使わなくなれば傷みが早く進んでいきます。そのため、適切な管理により放置される空き家を増やさないことや、早めに空き家やその敷地の利活用を進めることが空き家対策にとっての大きな課題です。

相続登記の重要性

相続登記されていない不動産は、売却や賃貸の手続きが難しくなるため、使用されずに、空き家として管理不全の状態が長く続いてしまう理由の一つとなります。このため、相続が発生したときは速やかに手続きを行うことが大事です。
住んでいるときから家の将来を考え、相続人や相続後の使用方法や管理方法について家族で話し合っておくことや、遺言書を残しておくことで、相続や売却等の手続きがスムーズに進み、放置空き家となるリスクが少なくなります。
なお、一定の要件を満たした家屋等を相続した後、3年以内に譲渡した場合には、その譲渡所得から3000万円を特別控除することができます。

また、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化がスタートします。これは義務化される以前の相続でも不動産（土地・建物）の相続登記がされていないものは、義務化の対象となります。今のうちから、相続した土地・建物の相続登記をしましょう。

• 相続登記の申請義務化【法務省】（外部リンク）
• 相続土地国庫帰属制度【政府広報HP】（外部リンク）
• 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除【国税庁HP】（外部リンク）
• 都市計画区域内にある低未利用土地等の譲渡した場合の、長期譲渡所得から100万円控除【国税庁HP】（外部リンク）

空き家の適切な管理方法

空き家を住宅として利活用する場合、良好な状態を長く維持させることが必要となります。そのため、住んでいるときから計画的にリフォームや修繕を行い、さらに空き家になってからも定期的（月1回以上）な通気や清掃、修繕等の管理が不可欠です。

遠方に住んでいるなど定期的に管理することが難しいときは、不動産業者等が行う「空き家管理サービス」を利用し、管理を援助してもらう方法もあります。

一方で、空き家の管理には、維持管理にかかる経済的負担が継続的に必要となるほか、時間の経過とともに近所の苦情、部外者の侵入、火災等の不安など目に見えない精神的負担が増していきます。居住その他の使用の予定がないのであれば、不動産業者に相談し、建物・敷地の売却を図るなど、早めに活用を検討していくことが大切です。

また、敷地内の草木が隣家に越境したり、屋外や外壁の一部が破損したりするなど、空き家には何かとトラブルがつきものです。その際に最も困るのは、空き家の隣近所の方々です。何かあってもすぐに連絡を取れるように、連絡先を伝えておきましょう。

空き家の適切な管理を支援するためのメニュー

• 老朽危険空家等解体撤去補助金【市民生活部生活環境課】

空き家バンクの活用

適切に管理された空き家は、県内外からの移住・定住者の住まいとして活用することが期待されるため、市が運営する空き家バンクに登録しておくのも一つの方法です。

空き家バンクは、賃貸・売却を希望する所有者から寄せられた情報を市のホームページを通して公開し、移住・定住や住み替えなどで空き家等の利用を希望する方に情報提供するシステムです。

• 由利本荘市空き家バンク制度（外部リンク）

専門家・専門業者への相談

空き家に関わる困りごとは、売却・賃貸、管理・リフォーム、解体、登記、相続、家族信託など多岐にわたるため、宅地建物取引業者、司法書士、行政書士などの不動産や法律関係の専門家の援助が不可欠であり、関係団体や企業等では無料相談会や電話相談も行っています。

早めに専門家・専門業者に相談することで、老朽化の進行状況や当面の管理方法、建物の売却・賃貸の可能性、解体後の土地売却など利活用の方向性が見えてきます。

• 秋田県令和5年度空き家相談会（外部リンク）